心を楽に、シンプルライフ

イラストレーター&シンプルライフブロガー。 3歳と6歳の子ども、夫と4人暮らし。 2016年に団地をフルリノベ。 無印良品とすっきり北欧、マリメッコのワンピース、断捨離のやり方、 子育てで分かったこと、夫婦のいろいろ話。……ほぼ毎日、シンプルライフに役立つことをエッセイのようにつづります。 ご連絡はこちらまで。 ayakoteramoto1@gmail.com

【中古マンションを売却しました】査定額より500万円高く売れたときの詳しい話をします

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築35年以上の中古マンションを売るとき、がんばったこと。

こんにちは。「心を楽に、シンプルライフ」 ayakoです。

今から2年くらい前のことです。私たち4人家族は、築35年以上の中古マンションに暮らしていました。

明るいマンションの室内

でも、遠方に引っ越すことになり売却しないといけなくなりました。

引っ越しが分かったのは、引越しの約2ケ月ほど前のことでした。まだまだ住む予定だったので、予想外のできごとでした。

とても気に入っているお家でしたが、正直な所、

築35年以上経っていたことので売れるのか心配でした。特に人気物件でもありませんでした。

「どうやって売ったらいいのかな?方法は?売れなかったらどうしよう?」

 ネットでいろいろ調べました。でも、イマイチよく分からない……!!

また、夫は私にすべてお任せ〜という状態でした。(汗)

これは、いろいろ失敗しながら、やっと成功にたどり着いた、その時の詳しいお話です!

▼この順番にお話します。

  1. 不動産会社の選び方をまちがえると、それだけで全く売れません。
  2. 契約の仕方は2種類!不動産会社をひとつに選べない時は、大手3社と契約しよう。
  3. 家は住みながら売る(居住中)に売るのが、最良の方法です。
  4. 写真は「命」です。部屋を片づけて、掃除して、日差しがたっぷりと降り注ぐ写真を。
  5. 内見は「晴れた日」「日当たり良好」な時間を。
  6. 事前に「良くない情報」も必ず伝えておくこと。(タイルのひび割れなど)
  7. 10年以内にリフォームしてる物件なら、「退去後ハウスクリーニング」を実施。

※この記事は「人気物件ではない、ふつうの物件もしくは難ありの物件にお住まいの方」に特に参考になると思います。

人気物件はがんばらなくてもすぐに売れるからです。

はじめに。家は、ノーマルな間取りであることが大切。

デザイナーズ物件、というとかっこいいですよね。

ですが、奇抜な間取りは万人受けしないので、売りにくくなります。

(※世界で活躍する、有名な建築家が建てた家は別です!)

お家を買うとき、建てるときは、なるべくノーマルな間取りが良さそうです。

変わったことは、インテリアでいくらでも工夫できます。なので、ノーマルな間取りが一番自由度が高くなるのです。

いま暮らしている家をフルリノベする時も、万人が受け入れやすいシンプルな間取りにしました。

次の人が暮らしやすい家は、もちろん自分たちにとっても住みやすい家なのです。

①不動産会社の選び方を失敗すると、それだけで全く売れません(または、安売りすることになります) 

まずは見出しの通り、不動産会社の選び方を失敗するだけで、家は全く売れません。

私たちも、はじめに選んだ不動産会社が大失敗でした……!

売り出しを開始して1ケ月、何も起こりませんでした。

家、そんなによくないのかな?このまま売れないのかな??」と不安になりました。

マンションのリビング

不動産会社、失敗かな?のチェックポイントはこちらです!

  • 売り出したのに、お客さまが家を見に来ない
  • 値下げの提案をすぐにしてくる
  • 写真の撮り方を甘く見ている(適当に写真を撮る)
  • お店自体に、あまり買い手が集まってなさそう
  • チラシ広告、ホームページが安っぽい

という理由で、そことは契約を解消することにしました。

(*契約を解消するのは大変でした……!でも、解消できます!!*)

不動産会社を変えたら……?

そして、不動産会社を変えました。

すると、売り出しから1週間たたない間に売れたのです。

チラシ広告も、ホームページの書き方も品があって好印象でした!

不動産会社を選ぶときの、注意点はこちらです。

エリアごとに、一番強い不動産会社があります。

大手とはいえ、どこのエリアでも強いかというと、そうではありません。

こちらの沿線では「東急リバブル」が強いけど、あちらの沿線では「三井のリハウス」が強い……そんな風に地域ごとに違います。

でも、そのエリアに強い会社は、はじめから分かりませんよね。

私自身も、結果として分かることでした。最初からは、なかなか分かりません。

売り出してみて、はじめてココの不動産会社が強いんだ!と分かったのです。

そのエリアに強い1社が分からないときは、3社えらぶ。

では、分からない人はどうしたら良いでしょうか?

その場合、大手3社くらいに家の販売をお願いします。

分からない人は、とにかく1社に絞らない方が良いです。そこが失敗だと、家が全く売れないからです。(そして、安く売ることになります)

また、4社以上と契約してしまうと……?

今度は、「複数の不動産会社とのやりとり」で大変になります。なので、3社くらいまでがおすすめです。

(※これは家を買う時も同じです。1社に絞ると、すてきな物件を買い逃す可能性が高くなります。なので、いくつかの不動産会社さんに登録します)

2

②契約の仕方はとても重要です!「複数の不動産会社に販売をお願いできる」契約をえらびます。

(※ここでは、少し聞き慣れない用語が出てきます。用語が分からない方にも分かるように書きました。ですが、むずかしいと感じたら飛ばして、次の③へどうぞ。でも、とても大事なことだったので、はじめに書いておきます!

マンションを売るとき、自力で買う手を探すのは大変です。

なので、不動産会社に仲介として入ってもらい、買い手を探してもらいます。

そのとき、不動産会社さんと「わが家の販売をお願いします!」という契約をする必要があります。

その契約が、2種類あります。

【注意】不動産会社は「専任媒介契約」をおすすめしてきます。

2種類ある契約のうち、不動産会社は「専任媒介契約」を押してきます。それは、不動産会社にメリットが多いのです。ざっくり言うと、

※「専任媒介契約」とは、ひとつの不動産会社のみが販売すること。他社さんには、お願いできなくなります。

※「一般媒介契約」とは、複数の不動産会社さんに販売をお願いできること。

です。私もつい営業マンに押されて、専任媒介契約をしてしまったのです。これが……大失敗でした……!

なぜ失敗だったかと言うと、1社としか契約できないからです。その会社が失敗だったので、家が全く売れませんでした。(①でも書いている通りです)

「一般媒介契約」を3社とした所、そのエリアに強い(=買いたい人がたくさん集まる)不動産会社さんが、すぐに購入希望者さんを連れてきてくれました。 

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③家は住みながら(居住中)に売るのが、最良の方法です。

引っ越した後の家は、とても売りにくくなります。

  • 暗い部屋がでてくる(窓なしトイレなど)
  • 壁紙の汚れや、床の傷が、家具がないとよく分かる
  • 隅々まで点検しやすい
  • どんな人が前暮らしていたか、分からない
  • カビくさくなったりする(住んでいないので)

いろんな家を「購入目的」 で見た時にも感じたことです。

空き家は、中古の場合売りにくくなります。賃貸は空き家での見学なので、ふしぎですよね。

なので、すてきな中古は「居住中」に売れてしまうことが多いです。これは、不動産会社の方も力説していました。

もしも空き家になってしまうと、売れるまで「固定資産税」も払い続けなければなりません。居住中がベストタイミングです。

ちなみに、新しくいま暮らしているお家も、前の方が「居住中」のときに契約しました。

どんな方がお住まいなのか、見学のときに分かるので安心です。

④写真は「命」です!部屋を片づけて、掃除して、日差しがたっぷりと降り注ぐ写真を。

ネットや店舗で紹介する「売りたいお家のインテリア写真」。この写真が命です!

これが良くないだけで、見学してみたいと思ってもらえません。

逆に言うと、どんなに条件が悪い物件でも、写真が良いと行ってみたくなりませんか?写真はとても重要です!

それもそのはず、3社さんのうち「ズバ抜けたカメラの腕前」の営業マンの方がいたのです。

その方の写真がすばらしくて……!その写真を見ただけで、何組も見学に来てくれました。

こんな写真が理想です。

  1. 明るくキレイな室内
  2. 自然光が差し込んでいることが、見て分かる
  3. キレイに広々見えるアングル

特に、リビング写真と水回りのキレイな写真があると良いです。物が多い場合は、物を減らして撮るのがオススメです。

写真を撮る3ステップです

  1. 部屋をキレイに片づける(物も減らす)
  2. 掃除をする
  3. 日差しがたっぷり降り注いだ時間に撮影

という3ステップです!

日差しが差し込んでいるのか分からない写真は、絶対にやめた方が良いです。

私を含め、みんな日当りがいいお家が大好きです。

*つまり、裏を返すと、購入するときは、日当りの良い物件がおすすめです。とても売りやすくなります*

また、不動産会社さんの写真に納得が行かない場合は、自分でがんばって撮った写真の方が良いことがあります。

⑤内部見学は「晴れた日」「日当たり良好」な時間になりますように……!

(※内部見学=購入希望者の方が、お家に見に来てくれる日)

天気は分からないので、神頼みです。よく掃除されたお部屋で、日当りが良かったら……最高ですよね!

例え10年以上リフォームをしていなくても、掃除が行き届いていたら全然印象がちがいます。

お花

⑥内部見学前に「良くない情報」も必ず伝えておくこと。(タイルのひび割れなど)

これは、とても大事だと思います。ささいなことでも、後から分かるとなんだか居心地悪くなりますよね。トラブルになりそうなことは、不動産会社に全て伝えておきます。

また、不動産会社の営業の方は、悪い情報も上手に伝えてくれます。

同じ事実でも、伝え方で受ける印象が大きく変わります。なので、自分たちから話さずに、プロにお任せするのが一番です。

⑦10年以内にリフォームしていたので、「退室後ハウスクリーニングを実施」自分たちで手配しました。

賃貸だとハウスクリーニングされていますが、中古の場合ほとんどがされていません。リフォーム前提の物件が多いからだと思います。

ですが、私たちの暮らしていた部屋はリフォームから10年くらいでまだキレイな状態でした。

なので、そのままでも入居できるように、ハウスクリーニングを手配することにしました。

結果として、それは好印象になりとても良かったです。大好きで一緒に過ごしてきたお家。

大きな値下げをすることなく、「チャレンジ価格」だった金額通りに販売することができました。

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物件価格は、イメージ価格です。

不動産会社さんによって、査定額は200万〜300万円くらい変わることがあります。あくまでも、査定額は参考までに。

売り出し価格を決めるのは、住んでいる自分自身です。

営業マンの方から、

「素敵なお家なので、伸びしろは大きいと思います。結局、物件はイメージ価格なんですよ」

というお話がありました。私自身、そのことを深く実感しました。

「チャレンジしましょう!」と言って素敵な写真を撮ってくださり、素敵な案内をしてくださった営業マンの方にとても感謝しています。

シンプルな家は、いいことがたくさんあります。

そして、お部屋をキレイにしておくのは、とても大事なことでした。物が少ないだけで、お部屋が簡単に広くなります。

何より、シンプルな家は多くの人に「心地よさそう」と感じてもらえます。

シンプルライフはほんとうに素晴らしい!そう実感しました。

さいごに。ふつうの家は、ちょっとした努力で結果が変わります

はじめにも書きましたが、人気物件の場合、何も努力しなくても続々と申し込みが入ります。

ですが、ふつうの物件の場合は、ちょっとした努力で結果が大きく変わることを実感しました。

さて、この記事は過去最高に長くなりました。誰かの何かに役立てたらとても嬉しいです!

お読み頂きほんとうにありがとうございました!とても嬉しいです。みなさまにとって素敵な1日になりますように…。

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